2012/05/25
在百物齊漲、薪水不動的態勢下，穿水水、等收租的「包租公」，著實令多數人欣羨，不過這看似人人稱羨的「職銜」，其實背後有許多不為人知的辛酸與經營眉角，一項針對「全台包租公心聲」的大調查發現，有高達72%的房東曾經遇過租屋糾紛(見表一)，其中更有5成6的人表示，曾為處理租屋糾紛，而寧願付出違約代價(見表二)，也要奧房客提前打包OUT！房市專家指出，目前台北市住宅出租的投資報酬率普遍僅剩3%以下，對於投注高額房價成本的房東而言，租金效益並不算高，其中還不包括房屋修繕維護成本、房貸支出以及房屋稅等，加上包租公多數只求「淡定收租」，最怕遇上奧房客，成為揮之不去的惡夢。
| 選項 | 比例 |
| 是 | 72% |
| 否 | 19% |
| 不知道 | 9% |
| 合計 | 100% |
| 選項 | 比例 |
| 是 | 56% |
| 否 | 42% |
| 不知道 | 2% |
| 合計 | 100% |
近八成房東難忍房客「破壞房子、弄髒牆壁」更勝「拖欠房租」
就有房東指出，出租市場很競爭，如果地點不佳或是附設家俱不夠齊全，房子空租期往往就會拉更長，現在房客又很懂得自保之道，動輒將不滿情緒PO上網，房東已經愈來愈難做，根據調查顯示，當問及「最無法忍受的房客行為是?」，有高達78.5%的包租公(見表三)，最難忍受不良房客「破壞房子或弄髒牆壁」，高居排行榜第一名，其次「拖欠房租」也榜上有名，有69.6%的受訪者表示難以忍受；而最令房東頭疼的還有「房客品性不良(酗酒、吸毒等)」，有68.1%的受訪者最怕碰上。另外「作息日夜顛倒，大聲擾鄰」、「拉男女朋友同住」及「順手牽手的房客」也都被列為不受歡迎的房客行為。
| 選 項 | 29歲
以下 | 30-39歲 | 40-49歲 | 50-59歲 | 60歲
以上 | 總數 |
| 破壞房子或弄髒牆壁 | 4.0% | 23.0% | 28.2% | 18.5% | 4.8% | 78.5% |
| 拖欠租金 | 2.4% | 16.5% | 28.2% | 18.1% | 4.4% | 69.6% |
| 房客品性不良(酗酒、吸毒) | 2.4% | 21.0% | 26.2% | 16.1% | 2.4% | 68.1% |
| 作息日夜顛、大聲擾鄰 | 1.2% | 12.9% | 14.9% | 8.5% | 2.4% | 39.9% |
| 拉男女朋友同住 | 0.4% | 3.6% | 8.1% | 5.2% | 1.6% | 18.9% |
| 屋內物品被順手牽羊 | 0% | 2.0% | 3.2% | 1.6% | 1.2% | 8.0% |
39歲以下年輕房東愛穩定收租，40歲以上包租公最怕錢變薄
該項調查問及「投入租屋市場的主要原因是?」，有43.1%的受訪者著眼「長期穩定的租金收入」(見表四)，其次有多達38.3%的人抱持著「買房抗通膨，避免錢變薄」的理財觀念；而想要短期獲利，採取「未來轉賣脫手賺價差」策略的房東也占了10.5%。最後，有8.1%的受訪者選擇「將來留給孩子收租」，認為收租傳世宅，才是對抗通膨的最佳利器。若從受訪房東年齡交叉分析發現：39歲以下的受訪者，平均超過五成以上，偏愛「長期穩定的租金收入」；而40歲以上的包租公，「理房」則相對保守，普遍有四成以上的人認為「買房抗通膨，避免錢變薄」才是上上之策。
| 選項 | 29歲以下 | 30-39歲 | 40-49歲 | 50-59歲 | 60歲以上 | 總數 |
| 總數中的選項百分比 |
| 長期穩定的租金收入 | 60% | 52.9% | 44.7% | 32.8% | 20.0% | 43.1% |
| 買房抗通膨，避免錢變薄 | 10.0% | 25.0% | 41.5% | 52.5% | 40.0% | 38.3% |
| 未來轉賣脫手賺價差 | 20.0% | 14.7% | 8.5% | 4.9% | 20.0% | 10.5% |
| 將來留給孩子收租 | 10.0% | 7.4% | 5.3% | 9.8% | 20.0% | 8.1% |
| 合計 | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
逾八成包租公置產先鎖定捷運宅，學區、公園題材吸睛又吸金
而在出租經驗豐富的房東眼中，究竟什麼樣的住宅條件最保值呢?調查結果顯示：「鄰捷運」以83.9%的超高人氣，勇奪冠軍(見表五)，其次有61.2% 的人表示，「鄰知名學區」才是王道，瞄準的就是望子成龍的家長心態，爭相搶進明星學校的窄門效應。而位居第三的則是「鄰公園」，有38.7%的受訪者認為，都會區中難得一見的公園綠地周邊住宅最保值。專家表示：凡是集捷運、知名學區與公園於一處的區域，幾乎就形同房市票房保證，例如台北市大安森林公園周邊的金華街、瑞安街等靜巷好宅，房價長年穩定上揚，成為包租公眼中最亮的金磚區。
| 選項 | 29歲以下 | 30-39歲 | 40-49歲 | 50-59歲 | 60歲以上 | 總 數 |
| 鄰捷運 | 2.8% | 24.6% | 31.5% | 20.2% | 4.8% | 83.9% |
| 鄰知名學區 | 2.4% | 15.3% | 23.8% | 15.7% | 4.0% | 61.2% |
| 鄰公園 | 2.8% | 9.7% | 16.9% | 6.5% | 2.8% | 38.7% |
| 具景觀 | 0.0% | 7.3% | 8.5% | 7.3% | 2.0% | 25.1% |
| 鄰圖書館或運動中心 | 0.8% | 3.6% | 8.9% | 2.8% | 0.8% | 16.9% |
| 具都更題材 | 0.4% | 5.2% | 5.2% | 2.4% | 0.8% | 14% |
| 重劃區 | 0.8% | 2.4% | 5.2% | 2.0% | 0.4% | 10.8% |
| 註： | 本次調查人數為9萬7093人，調查時間為民國101年5月7日至5月20日，回收有效問卷2848份，在95%的信心水準下，樣本誤差正負2.95%。 |
租屋族精省荷包，掌握降租三招
由於好房客難找，加上多數房東只求「淡定收租」，專家建議：租屋族要精省荷包，可掌握降租三招，第一步，善用條件優勢，營造降租籌碼，例如，工作穩定的單身粉領新貴，往往被視為租屋市場的A咖房客，不妨以此優勢，向房東洽談降租的可能性。其次，以簽下長年租約的方式，試探可否給予租金折扣，最後，鎖定無暇整理手中物件屋況的包租公，這時，房客不妨勇敢提出以打掃公共區域換取租金減免的方式，也是打動房東降租的好方法！
